Entendiendo la compra de capital en una refinanciación por divorcio
Cuando una pareja decide separarse, una de las opciones más comunes para dividir la vivienda es la refinanciación de la hipoteca y la compra del capital (equity) por parte del cónyuge que permanece en la casa. Este proceso, aunque técnico, tiene implicancias directas en la capacidad de pago, el valor del inmueble y la carga financiera que asumirá cada parte.
¿Qué es el equity y cómo se calcula?
El equity representa la parte del valor de la propiedad que pertenece al propietario, es decir, la diferencia entre la tasación actual del inmueble y el saldo pendiente de la hipoteca. En términos simples:
- Valor de tasación – estimación del precio de mercado realizada por un profesional.
- Saldo hipotecario – la cantidad que aún se debe al banco.
- Equity = Valor de tasación – Saldo hipotecario.
Este monto constituye la base para determinar cuánto deberá pagar el cónyuge que compra la parte del otro.
Capacidad de endeudamiento individual
El paso crítico es la evaluación de la capacidad de crédito del cónyuge que se queda con la vivienda. El prestamista analizará:
- Ingresos netos y estabilidad laboral.
- Historial crediticio y puntuación de crédito.
- Deudas existentes y relación deuda‑ingreso.
Si la capacidad de endeudamiento del solicitante es menor a la cantidad total del equity, el banco puede requerir una combinación de efectivo, préstamo adicional o la aceptación de un monto menor al equity disponible.
Factores que influyen en la cantidad a pagar
Además del cálculo básico del equity, varios factores pueden modificar el monto final que el comprador debe desembolsar:
- Costos de cierre: honorarios de notaría, registro, tasación adicional y seguros.
- Impuestos: en algunos países, la transferencia de propiedad genera gravámenes que deben ser considerados.
- Negociación entre partes: los cónyuges pueden acordar que el comprador aporte menos efectivo a cambio de asumir una mayor deuda.
"El equity es la diferencia entre la tasación y el saldo hipotecario; sin embargo, la cantidad que se paga en la compra depende de la capacidad de crédito del comprador y de los costos asociados al cierre."
Implicaciones para el mercado del sur del Perú
Aunque la práctica descrita proviene del mercado estadounidense, los principios son aplicables a cualquier jurisdicción donde la propiedad se financie mediante hipotecas. En Arequipa y el sur del Perú, los profesionales del sector inmobiliario pueden observar un creciente número de casos de separación que requieren soluciones financieras estructuradas. Conocer el proceso de equity buyout permite a los abogados, agentes inmobiliarios y asesores de crédito orientar a sus clientes sobre:
- La importancia de obtener una tasación actualizada antes de iniciar la negociación.
- La necesidad de evaluar la capacidad de endeudamiento para evitar sobrecargar al comprador.
- Los costos adicionales que pueden surgir y cómo planificarlos.
En un contexto donde el acceso a la vivienda sigue siendo un tema prioritario, entender estos mecanismos ayuda a proteger el patrimonio familiar y a evitar conflictos posteriores.
En conclusión, la compra de capital en una refinanciación por divorcio combina un cálculo objetivo del equity con una evaluación subjetiva de la capacidad crediticia. La claridad en ambos aspectos es esencial para que ambas partes alcancen un acuerdo equitativo y financieramente viable.
Fuente: HousingWire
